最近公募REITs有点火。

4月24日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》；

4月30日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）。

自发布后，从媒体到券商，再到REITs概念股都是一片叫好，纷纷认为："万亿级利好，利好新基建！"

那么你会参与这场基建盛宴吗？今天我们就一起来聊聊REITs。

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什么是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金），起源于上世纪60年代的美国，在欧美地区已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

REITs是一种公司型或契约型基金，由专业的资产管理机构以发行股票或收益凭证的方式，对不动产等资产标的购买并进行长期的物业经营从而获得租金收益及其他收益，并将所得收益分配给投资者的中长期投资方式。

举例来说：一套房子大几百万，即使贷款，首付是一笔不少的钱，如果资金不够，又看好房地产那怎么办呢？可以通过REITs。

基金管理公司募集投资者零散的资金，去购买房产或者物业。然后把购买的房产或物业的产权像基金一样分成一小份一小份，投资者持有REITs的份额就是这种产权的凭证。

房产和物业的租金作为投资者的回报，按照持有REITs的份额分给投资者。

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REITs有什么优势？

REITs主要有三个优势：

1、抗通胀

REITs的收益率会随着通胀调整，具有比较好的抗通胀属性。

通常情况下，REITs购买的地产、物业，主要是用来运营收取租金的，很少是为了再出售赚取差价的。房地产REITs的收益是和房租挂钩的，而房租是随着收入进行调整的。换句话说，REITs的收益率会随着通胀自动进行调整。这点是其他固收类产品没法比拟的。

切记：房地产REITs并不等同于炒房，只能享受租金回报，无法享受房价上涨带来的收益。

2、低门槛，流动性好

正常情况下，投资者通过申购REITs基金份额，就能获得不动产项目的收益，在你急需用钱，或者不想持有了，可以赎回或者直接出售给别的投资者。

这就相当于你可以花很少一笔钱，享受买房出租带来的收益率，并且随时可以变现。

3、收益稳定

REITs的收益通常比较稳定，而且相对于市面上低风险的产品收益要高一些。

由于法律要求REITs必须把至少90%的利润再分给股东，因此REITs投资者每年都能收到现金收入。这个价值，和投资者购买固定收益类债券，并从中获得利息收入是类似的。

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此次试点的基础设施REITs又是什么呢？

这次国内推出的REITs，是“基础设施REITs”，和美国的并不一样，因为底层资产其实和住宅和商业地产没什么关系，是基础设施。

从文件来看，项目试点要求较高，必须是国内经济发达区域的一些有持续现金流的优质基础设施。

处于京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，以及国家级新区和部分有条件的国家级经济技术开发区。

此次基础设施公募REITs试点范围聚焦于基建领域，主要标的为优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，一定程度上能够缓解政府的债务负担，同时投资者也可以分享基础建设带来的收益。

此前，在REITs没推出之前，政府部门通常采用PPP模式（Public-Private Partership），这也是公共基础设施建设的一个重要的融资来源之一。

在PPP模式下，民营部门与政府部门合资建设，在项目建设完成后，民营公司获得一定年限的基础设施的特许运营权，通过收费获取现金流。

但传统PPP项目存在现金流的痛点：投资周期长，资金量大，公共项目付款经常延期。这些因素都给PPP公司的运营带来资金的问题。

在有了REITs之后，基础设施的所有权和收益全部归属于投资者。现在监管放开了最庞大的资金来源——公募，也就是说，普通投资者可以通过公募基金来分享新一轮基建投资的政策红利了。

举个例子， 现在要修建一条高速公路投资了10个亿，扣除折旧成本等费用，运营这条公路每年能剩下5000万的净利润，那么要收回投资的10亿就需要20年。如果想再建一条，还是需要10亿，但是手里没钱了，怎么办？

很简单，把前一条公路的所有权卖掉，谁买了谁就拥有了这条公路，也就拥有了每年5000万的利润。结果是，原来的所有者有钱了，可以继续修公路了。新的所有者投入了10亿，每年可以赚5%，相当于多了一个投资品种，双赢。

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基础设施REITs能投吗？

中国版基础设施REITs其实更适合机构投资者！

这次试点的“公募基金+ABS”模式不是债权型REITs，而是股权型REITs。相比股票、债券基金，不动产REITs基金的结构更复杂。国外一般采取营运现金流贴现法、净资产价值法和P/FFO乘数法进行估值，因此对专业度要求比较高，预计未来很长时间里，相信国内REITs的参与者还是以机构投资者为主。

但，基础设施REITs都来了，持有型房地产REITs还远吗？